Persaingan kode penggunaan lahan untuk bidang tanah yang ditujukan untuk pasar grosir pertanian adalah salah satu masalah paling signifikan dalam perencanaan penggunaan lahan pada proyek semacam itu. Alasannya terletak pada kenyataan bahwa infrastruktur pasar grosir pertanian pada dasarnya kompleks: menggabungkan platform perdagangan, fasilitas-logistik gudang, layanan transportasi, dan objek layanan, yang sering kali mengarah pada "persaingan" berbagai kode penggunaan lahan dalam praktiknya.
Informasi ini dibagikan oleh Dr. Hukum, Pengacara Terhormat Ukraina, Wakil Rakyat sidang VI, VII, anggota Komite Verkhovna Rada Ukraina tentang Kebijakan Agraria dan Hubungan Pertanahan (2012-2014) Volodymyr Pylypenko.
Salah satu contoh kode penggunaan lahan yang bersaing adalah 01.12 (Untuk penempatan infrastruktur pasar grosir pertanian) dan 03.07 (Untuk pembangunan dan pemeliharaan gedung perdagangan). Pasar grosir hampir selalu mencakup paviliun/area perdagangan, gedung administrasi, gedung pelayanan, yang terkadang keliru menyebabkan pemberian kode penggunaan lahan 03.07 atau 03.15 dan bukan kode spesifik 01.12.
Jika menyangkut jasa{0}}agro (pelayanan kepada produsen, peralatan, agrokimia, operasi jasa), terkadang terdapat persaingan antara kode 01.11 (Untuk menyediakan layanan di bidang pertanian) dan 01.12 (Untuk penempatan infrastruktur untuk pasar grosir pertanian).
Algoritma yang direkomendasikan untuk mengatasi benturan kode penggunaan lahan, yang sesuai dengan logika praktik peradilan:
1. Menentukan kategori tanah berdasarkan dokumen hak milik bidang tanah dan keterangan Kadaster Tanah Negara. Jika kategori lahannya adalah pertanian, maka penetapan kode penggunaan lahan yang termasuk dalam lahan perumahan dan publik tanpa adanya perubahan yang tepat dalam rezim hukum atas lahan tersebut adalah mustahil. Ada kalanya sebidang tanah yang sudah terbentuk, termasuk yang diambil dari pengguna tanah untuk keperluan umum, dialihkan ke pasar grosir pertanian. Pasal 10 Undang-undang Ukraina "Di Pasar Grosir Pertanian" mengatur pembelian/pengambilalihan untuk kebutuhan umum, dan secara prosedural, tindakan tersebut dilakukan sesuai dengan aturan Kode Tanah Ukraina (Pasal 146, 149, dll.) dan, jika perlu (bila menyangkut kepemilikan pribadi), dengan mempertimbangkan Hukum khusus Ukraina "Tentang Pengalihan Sebidang Tanah, Objek Real Estat Lainnya yang terletak di atasnya, yang berada dalam kepemilikan pribadi, untuk kebutuhan atau alasan umum kebutuhan sosial."
Dalam hal ini, ada situasi ketika lahan pertanian disita, sementara hanya jenis penggunaan lahan yang berubah dalam kategori tertentu. Oleh karena itu, perlu mempertimbangkan dokumen hak milik pengguna tanah sebelumnya untuk menentukan kategori tanah yang tepat yang akan dipertahankan setelah pengambilalihan dan pengalihan ke pasar grosir pertanian.
Undang-undang pertanahan secara langsung menghubungkan infrastruktur pasar grosir pertanian dengan kategori lahan pertanian. Dengan demikian, Pasal 22 Kode Tanah Ukraina mendefinisikan bahwa lahan pertanian mencakup lahan yang disediakan untuk produksi produk pertanian, untuk penelitian ilmiah pertanian dan kegiatan pendidikan, serta untuk penempatan infrastruktur produksi terkait, termasuk infrastruktur pasar grosir pertanian.
Logika legislatif ini dirinci dalam Klasifikasi Jenis Penggunaan Lahan, di mana dalam bagian "Tanah Pertanian", disediakan jenis penggunaan lahan terpisah 01.12 – "Untuk penempatan infrastruktur untuk pasar grosir pertanian." Oleh karena itu, dari sudut pandang rezim hukum pertanahan, penempatan pasar grosir (sebagai objek infrastruktur pasar pertanian) harus diformalkan di lahan pertanian dengan menetapkan jenis penggunaan lahan yang sesuai (01.12) dalam dokumentasi pengelolaan lahan dan mencerminkan hal ini dalam informasi Kadaster Tanah Negara.
2. Tentukan "tujuan utama" penyediaan sebidang tanah dari dokumen utama (keputusan/kontrak/tindakan negara/proyek pengelolaan tanah).
3. Terapkan prinsip spesialisasi (lex specialis): jika ada kode khusus dalam pengklasifikasi untuk kasus Anda, pilihlah. Untuk infrastruktur pasar grosir pertanian, pengklasifikasi langsung mencantumkan kode 01.12.
4. Periksa kepatuhan terhadap dokumentasi perencanaan kota (zona fungsional/rencana zonasi/rencana komprehensif). Hal ini sangat penting terutama bila bidang tanah terletak di dalam kawasan berpenduduk. Jika zona fungsionalnya adalah "agro-logistik/produksi/gudang/infrastruktur pasar", maka kode 01.12 tidak dapat disangkal.
5. Menentukan sifat hukum prasarana yang berada di dalam kavling. Menetapkan bahwa proyek/objek tersebut memang merupakan pasar grosir pertanian, bukan pusat perbelanjaan eceran. Penanda terkuat: 1) status pasar grosir pertanian yang diberikan sesuai dengan undang-undang (perintah instansi yang berwenang + sertifikat), jika telah diperoleh atau diperoleh secara bersamaan; 2) aturan operasi/model bisnis (aliran perdagangan grosir, produk pertanian, logistik, pengurangan kerugian, "infrastruktur pasar pertanian" secara kompleks). Jika infrastruktur pasar grosir pertanian (aliran barang + logistik + layanan untuk produsen/pembeli) mendominasi, disarankan untuk menggunakan kode 01.12. Jika perdagangan komersial mendominasi (toko/paviliun tanpa fungsi "pasar" pertanian tertentu), kode 03.07 (atau kode 03.10 pada Pengklasifikasi versi sebelumnya) yang berlaku.
Kode 01.12 dan 03.07 (sebelumnya 03.10) bukan merupakan "varian dari tujuan penggunaan lahan yang sama" namun kode rezim hukum yang berbeda karena 01.12 secara langsung berada dalam rangkaian lahan pertanian, sedangkan 03.10 menjelaskan objek infrastruktur publik/komersial.
Mengapa lahan untuk pasar grosir pertanian perlu diberi kode 01.12 dan risiko mengklasifikasikan lahan tersebut sebagai lahan konstruksi publik.
Pertama, ada indikasi langsung dalam Kode Tanah Ukraina: infrastruktur pasar grosir pertanian merupakan komponen lahan pertanian. Pasal 22 Kode Tanah Ukraina secara langsung mencakup infrastruktur pasar grosir pertanian untuk tujuan penyediaan lahan pertanian. Oleh karena itu, jika objek tersebut pada dasarnya adalah “pasar pertanian grosir”, maka dasar penggunaan lahan yang tepat adalah lahan pertanian, bukan bangunan umum.
Kedua, rencana penggunaan lahan dan zonasi (LUZP) memberikan kode khusus dan sempit 01.12, yang lebih diutamakan daripada kode "pasar" umum 03.07 (sebelumnya 03.10).
Ketiga, prioritas pemanfaatan lahan pertanian untuk kepentingan pertanian. Kode Tanah Ukraina menetapkan prioritas lahan yang cocok untuk pertanian dan tetap berhati-hati ketika mengalokasikannya bukan untuk "tujuan pertanian". Jika pasar grosir pertanian secara fungsional merupakan bagian dari rantai produksi pertanian (logistik/penyimpanan/pemrosesan primer, dll.), maka mengubah lahan tersebut menjadi konstruksi publik dengan memberinya kode 03.07 (sebelumnya 03.10) tampak sebagai penghapusan lahan pertanian yang tidak dapat dibenarkan, bertentangan dengan Pasal 22, 23 Kode Tanah Ukraina.
Keempat, penerapan kode 03.07 (sebelumnya 03.10) memerlukan kepatuhan yang ketat terhadap persyaratan perencanaan kota. Dengan demikian, lahan pemukiman dan lahan publik digunakan sesuai dengan rencana umum dan dokumentasi perencanaan kota lainnya. Untuk lahan di luar kawasan berpenduduk, hal ini sering berarti bahwa tanpa dasar perencanaan yang tepat dan justifikasi fungsional, pihak berwenang/badan pengatur akan mempertanyakan keabsahan penggunaan lahan yang bersifat “urbanistik” tersebut.
Klarifikasi penting: versi Pasal 38 Kode Tanah Ukraina saat ini merumuskan konsep lahan pemukiman dan publik secara fungsional, tanpa hubungan langsung "hanya di dalam kawasan berpenduduk". Namun, jika pengalihan sebidang tanah ke pasar grosir pertanian terjadi sebelum 17.06.2020 (sebelum amandemen Pasal 38 Kode Tanah Ukraina), maka tidak mungkin mengklasifikasikan bidang tanah tersebut sebagai konstruksi publik.
Tidak ada peraturan yang melarang penempatan sebidang tanah dengan tipe penggunaan lahan 01.12 "Untuk penempatan infrastruktur pasar grosir pertanian" di dalam kawasan berpenduduk – asalkan memenuhi persyaratan tujuan fungsional wilayah (dokumentasi perencanaan kota) dan peruntukan penggunaan lahan yang tepat. Hukum Ukraina "Di Pasar Grosir Pertanian" menetapkan bahwa lokasi infrastruktur pertanian ditentukan oleh badan pusat yang berwenang "di wilayah yang relevan" berdasarkan kemanfaatan ekonomi (tanpa syarat "hanya di luar wilayah berpenduduk").
Demikian pula, tidak ada larangan umum dalam undang-undang untuk memberikan kode 03.07 hanya pada bidang tanah di kawasan berpenduduk. Sejak tahun 2020, definisi lahan pemukiman dan publik dalam Kode Tanah Ukraina tidak terikat secara eksklusif pada kawasan berpenduduk tetapi dijelaskan melalui penggunaan fungsional (penempatan bangunan tempat tinggal, bangunan dan struktur publik, dll.).
Kesimpulan
Kehadiran rezim hukum khusus untuk pasar grosir pertanian tidak menghilangkan masalah utama – fragmentasi peraturan hukum pertanahan, yang menimbulkan “persaingan” aturan penggunaan lahan dan, sebagai akibatnya, meningkatkan konflik dan risiko peraturan bagi bisnis pertanian.
Pada saat yang sama, dengan mempertimbangkan logika legislatif yang dijelaskan di atas, meningkatnya perlindungan lahan pertanian, dan niat negara untuk memastikan penggunaannya terutama untuk tujuan pertanian, pasar grosir pertanian, sesuai dengan prosedur yang ditentukan oleh undang-undang, memperoleh bidang tanah dengan tujuan khusus, yaitu untuk penempatan prasarana pasar grosir pertanian. Oleh karena itu, petak-petak yang bersangkutan dalam hal ini dapat diberi kode penggunaan lahan 01.12 sebagai satu-satunya yang mungkin dan sesuai dengan kode penggunaan sebenarnya.
Dalam dimensi praktis, penentuan kode penggunaan lahan yang “benar” harus didasarkan pada dokumen utama pembentukan petak, fungsi dominan sebenarnya dari infrastruktur, dan batasan perencanaan kota (zona fungsional), bukan pada tanda-tanda formal dari objek individu (paviliun, tempat perdagangan), yang hanya merupakan elemen dari infrastruktur kompleks pasar grosir pertanian. Pemeriksaan dokumen hukum yang berkualitas ketika meresmikan hak atas tanah untuk pasar grosir pertanian memastikan aspek-aspek utama – prediktabilitas pelaksanaan proyek infrastruktur, perlindungan investasi, dan minimalisasi risiko perselisihan hukum dan tuntutan penegakan hukum.
