Salah satu isu utama adalah menentukan jumlah awal sewa tahunan. Undang-undang secara tegas melarang penetapannya di bawah ambang batas minimum yang ditetapkan negara. Untuk lahan pertanian, indikator ini minimal 7% dari penilaian moneter normatif (NMV).
Mengabaikan persyaratan ini dapat menimbulkan pertanyaan tentang keabsahan lelang yang dilakukan dan menjadi alasan untuk menantang hasil lelang tersebut. Menurut ketentuan Kode Pajak Ukraina, harga awal pada lelang tanah harus dibentuk dengan mempertimbangkan batas-batas yang ditetapkan, dengan dasar penilaian moneter normatif dari plot tersebut.
Aturan utamanya adalah sebagai berikut:
– Pendekatan umum: sewa tahunan tidak boleh lebih rendah dari jumlah pajak tanah yang ditetapkan untuk masing-masing kategori tanah;
– Untuk lahan pertanian: tarif sewa awal ditetapkan tidak lebih rendah dari 7% NMV;
– Jumlah maksimum: sewa tahunan umumnya tidak boleh melebihi 12% dari NMV, namun dalam lelang yang kompetitif, nilai akhir dapat meningkat tergantung pada permintaan peserta.
Jika penyelenggara lelang (khususnya, badan-pemerintahan daerah) menetapkan harga awal di bawah harga minimum yang ditetapkan undang-undang, hal ini dapat menimbulkan sejumlah konsekuensi hukum:
– Identifikasi pelanggaran yang dilakukan badan pengawas keuangan negara dan kegagalan penerimaan pendapatan anggaran;
– Gugatan hukum atas hasil lelang tanah;
– Risiko mengakui perjanjian sewa sebagai tidak mematuhi persyaratan hukum.
Untuk menghindari risiko hukum, sebelum mengumumkan lelang, ada baiknya:
– Memeriksa relevansi NMV – indikator ini adalah dasar untuk perhitungan harga awal yang benar;
– Menganalisis keputusan dewan lokal, karena masyarakat mungkin menetapkan kenaikan tarif sewa untuk kategori tanah tertentu;
– Mempertimbangkan mekanisme indeksasi, karena harga sewa tunduk pada penyesuaian tahunan berdasarkan indeks inflasi resmi.
Harga awal yang ditentukan dengan benar tidak hanya merupakan kepatuhan terhadap hukum tetapi juga merupakan alat nyata untuk memastikan pendapatan yang stabil terhadap anggaran daerah dan pengelolaan sumber daya lahan masyarakat yang efektif.
